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La fiscalité sur l’investissement immobilier locatif

##MT##Fiscalite sur l immobilier locatif : Un domaine très régulé par l’État pour encourager les épargnants##/MT

 

Les revenus locatifs doivent être imposés. Mais il existe de nombreux dispositifs permettant de réduire votre facture fiscale, qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée. Percevoir les loyers est l’objectif principal de tous les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif. Dès lors, vous obtiendrez des ressources supplémentaires pour compléter vos revenus en fin de mois. Ces fonds versés par les locataires, permettent également de rembourser les hypothèques qui financent vos opérations. Comme tous les autres revenus, ces loyers sont imposables.

 

Imposition des loyers : comment ça marche ?

C’est le type de location qui détermine votre imposition. Si vous louez une maison vide, vous serez soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Si vous louez un appartement meublé, vous devez payer des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Dès lors, votre régime fiscal dépendra du choix de l’état : location de mobilier professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). 

 

Imposition des loyers en location vide

Les revenus fonciers ne constituent pas une retenue à la source. En effet, le fisc calculera vos impôts sur la base des mêmes revenus fonciers et vous paierez des acomptes mensuels ou trimestriels. Pour 2021, les acomptes versés de janvier à août sont déterminés en fonction de votre déclaration fiscale 2020, qui couvre les revenus 2019. En septembre, lorsque vous recevrez l’avis d’imposition, l’administration fiscale recalculera le montant en fonction de votre déclaration d’impôt 2021, en se basant sur les revenus de 2020.

 

Imposition des loyers en location meublée

Si vous utilisez un forfait, vous serez taxé à la moitié des revenus locatifs selon les mêmes principes que la location vide. Si vous appartenez au régime réel, vous pouvez réduire le loyer fiscal grâce au mécanisme de déduction des charges et de l’amortissement. Encore une fois, vous payez ces mêmes impôts sur les revenus locatifs par tranches et la taxe sur la location de meubles n’entre pas dans le champ du précompte mobilier. 

 

Imposition des plus-values

Le loyer n’est pas le seul revenu immobilier soumis à l’impôt. Si vous tirez profit d’une maison vendue sur le marché locatif, vous devrez payer un impôt sur les plus-values ​​immobilières. Au cours des cinq premières années, les impôts couvraient la totalité des plus-values. Vous pouvez alors bénéficier d’allocations en fonction de la durée de détention du bien. Après vingt-deux ans, vous serez totalement exonéré.

Vous devez également payer des cotisations sociales jusqu’à 17,2 % de la plus-value, ce qui s’applique également au régime de déduction pendant la détention. Après trente ans, vous serez totalement exonéré des cotisations sociales. La vente de la résidence principale permet d’échapper aux impôts sur les plus-values ​​immobilières et aux prélèvements sociaux y afférents. 

 

Investissement locatif : comment faire baisser vos impôts ?

Vide ou meublé, peu importe ce que vous choisissez, vous pouvez toujours tirer avantage en matière de fiscalite sur l immobilier locatif.

 

Location vide

Lors de votre déclaration au fisc, de nombreuses charges peuvent être déduites de votre loyer. Cela concerne notamment les travaux et les intérêts sur les prêts qui financent votre investissement locatif. Lorsque ces dépenses sont supérieures au loyer, vous encourez un déficit foncier, qui vient en déduction de vos revenus totaux. Du coup, ils vont baisser, réduisant ainsi vos impôts. Si vous investissez dans des logements réhabilités situés dans certains secteurs (comme les vieux centres dégradés), vous pouvez également profiter de régimes de défiscalisation comme le Cosse ancien ou encore la loi Denormandie (une version de la loi Pinel spécifiquement dédiée à la rénovation).

 

Location meublée

Si vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP avec le régime réel, vous allez déduire des charges de :

  • Travaux,
  • Intérêts d’emprunt,
  • etc..

Et amortissements de vos revenus locatifs. Elles seront ainsi réduites et peuvent même être ramenées à 0. Ainsi, elles peuvent échapper à l’impôt. Vous ne serez imposés que sur 50 % de vos recettes locatives si vous choisissez le régime forfaitaire du LMNP. Cependant, le régime réel est souvent plus intéressant que le régime forfaitaire. Si la déduction de vos charges induit un déficit et que vous avez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), ce déficit sera déduit de vos revenus globaux. Lorsque ces derniers baissent, votre pression fiscale sera réduite.